La herencia Andre Jahn

Abogado Andre Jahn, el derecho de sucesiones, derecho fiscal, el derecho internacional, Publicaciones, Berlin 2020

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Inmobiliario:


Derecho sucesorio en Alemania:













1. Sobre el impuesto de sucesiones y donaciones en Alemania

por el abogado Andre Jahn

Impuesto de sucesiones y donaciones, tratados de doble imposición.

Introducción
Este resumen se basa en el Acta del Impuesto Estatal de Sucesiones y Donaciones. En adelante, ErbStG que entra en vigor en 2014. EL presente texto no tiene en consideración el juicio pendiente ante el Tribunal Constitucional Alemán cuya sentencia se espera hacia finales de año (Número de Referencia 1 BvL 21 /2012), ni sus futuras respuestas legislativas.

El núcleo del problema reside en las ventajas que el legislador otorga a los herederos de empresas con respecto a los patrimonios privados a través de diversas prestaciones; lo que para el Tribunal Constitucional Federal es susceptible de violar el principio de igualdad ante la ley recogido en el artículo 33 del GG.

El efecto es que las cantidades devengadas en concepto de impuesto de sucesiones y donaciones tendrán carácter provisional hasta que se haya emitido la sentencia. Lo que significa que la doctrina de “cosa juzgada” no se aplica (§ 165 Para 1 S.2 Num. 2. AO, Ley General Tributaria). Si una autoridad local omite la inserción de la palabra "provisional" en el acta que determine la cantidad devengada del impuesto, el contribuyente deberá notificar el hecho por escrito dentro de 4 primeras semanas después de haberse producido el hecho, si quiere ver protegidos sus futuros posibles derechos (§ 355 and § 357 AO).

Los Tratados de Doble imposición con Estados Unidos, Dinamarca, Suecia, Francia y Suiza
En el 2014 en "el país de habla inglesa" Alemania ha entrado en vigor un tratado de doble imposición relativo al impuesto de sucesiones y donaciones con Estados Unidos de América. Los únicos paises de habla no inglesa son Dinamarca, Grecia, Suecia, Francia y Suiza. En el presente, continúan en negociación los Tratados con Italia y Finlandia. La ejecución de estos tratados determina si un país tiene el poder para gravar todo o parte de las cantidades devengadas por una sucesión o donación. Normalmente se aplicará la regla de la residencia o nacionalidad del causante y, algunas veces también del beneficiario.Asi mismo, podrá aplicarse la regla de la situación del bien y de la naturaleza del mismoso tipo de bien del que se trate ( e.g bienes raices o inmuebles). Sin embargo, a veces, es posible compensar el las cantidades devengadas en concepto del mismo impuesto en territorio extranjero.

Principios generales del Impuesto de Sucesiones y Donaciones Alemán
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones Alemán es de carácter federal, a pesar de que los beneficiarios son los 16 “landers” y ninguno de ellos tiene régimen fiscal propio. Sin embargo, en función de la regióndonde los bienes estén situados entrarán en escena otros impuestos o tasas. Un ejemplo sería la herencia de un inmueble situado en un lugar donde sea aplicable una ordenanza municipal sobre las calles adjuntas a dicho bien.

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones alemán trata el impuesto de sucesión y no los impuestos sobre un inmueble. Lo que significa que la base imponible se calcula sobre la porción recibida por cada heredero y no sobre el valor total del inmueble. De igual forma, el heredero o donatario serán los sujetos pasivos del impuesto y no el bien objeto de herencia o liberalidad (§ 20 ErbStG). El valor de la participación que cada heredero recibe se calcula tomando como base el valor del bien heredado en el momento de la muerte del causante o el momento de la donación, respectivamente. Así mismo, se tendrá en cuenta el grado de parentesco entre el donante y el donatario.

¿Cuándo será aplicable el impuesto alemán sobre inmuebles y donaciones?
En ausencia de un tratado vigente. Los dos factores determinantes de estos casos de derecho internacional serán a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones la responsabilidad limitada o ilimitada derivada del impuesto, lo que llamaríamos la obligación personal o la obligación real en el pago del impuesto.

§ 2 Parr 1 Num. 1. ErbStG establece que cuando el causante/donante o el heredero/donatario sean residentes habituales o tengan su domicilio en Alemania serán objeto de responsabilidad ilimitada con respecto al impuesto de sucesiones y donaciones, es decir, tendrán una obligación de naturaleza personal para el pago del impuesto. Sin embargo, la definición de residencia es muy amplia. Se considera que una persona tiene residencia habitual en el lugar donde permanece, al menos, seis meses al año. También se consideran residentes los nacionales alemanes durante los cinco primeros años de su residencia en el extranjero.

En todos estos casos el impuesto sobre inmuebles y donaciones alemán es aplicable sin ser relevante ni la naturaleza, ni la situación del bien. En los casos de responsabilidad personal limitada u obligación real de pago del impuesto, la base imponible sólo recae sobre aquellos bienes situados en Alemania. (§ 2 Parr 2 ErbStG y § 121 Acta de Valoración- Bewertungsgesetz).

El criterio de residencia establecido a fin de determinar los sujetos pasivos del impuesto. Y, en concreto, los cinco años posteriores a haber residido en el extranjero podrán prolongarse hasta un periodo de diez años para aquellos casos en los que el ciudadano alemán tenga su nueva residencia en un territorio considerado como paraíso fiscal con la intención de evadir impuestos en Alemania (§ 2 and § 4 del Acta del Impuesto de No residentes - Aussensteuergesetz).

Tipos de impuestos, exenciones y tipos impositivos en 2014 (pendientes de sentencia)
Dado que el Impuesto de Sucesiones Alemán es un verdadero impuesto sobre la sucesión, las exenciones dependen del grado de parentesco y se dividen en distintas clases. El código distingue en (§ 15 ErbStG) las siguientes categorías: Clase 1 incluye esposas o uniones vitalicias de personas del mismo sexo, hijos, hijastros y su descendencia. Clase 2 incluye padres y abuelos (para transmisiones por causa de muerte), hermanos, sobrinos y sobrinas, familia política, cónyuges divorciados y antiguos miembros de una unión de hecho vitalicia. La Clase 3 incluye a los restantes.

En el caso de responsabilidad limitada para el pago del impuesto u obligación real de pago, resumiendo y simplificando, significa que si ni causante, ni donante, ni tampoco el beneficiario tienen un vínculo con Alemania más allá de los bienes situados en dicho territorio, la única cantidad exenta del impuesto son 2.000 euros. Para el caso de responsabilidad ilimitada u obligación personal de pago la cantidad exenta de acuerdo con § 16 ErbStG para cónyuges y parejas de hecho del mismo sexo son 500.000 Euros; para hijos o hijos fallecidos antes que los padres son 400.000 euros y 200.000 en el caso de los nietos. Para cualquier otro miembro de la Clase 1 de impuesto la exención es de 100.000 euros. Mientras que para los miembros pertenecientes a la Clase 2 o 3 del impuesto son 20.000 euros. Los hijos por debajo de los 27 años pueden también solicitar exenciones ligeramente más elevadas con el fin de que puedan continuar soportando sus cargas de manutención y educación (§ 17 ErbStG). Existen además, provisiones especiales para el ajuar y las obras de arte (§ 14 ErbStG).

Si las cantidades exceden de lo mencionado anteriormente se aplican los siguientes tipos impositivos (§ 19 ErbStG):

%-Tipo impostitivo por clase


SucesiónIIIIII
75 000 7 15 30
300 000 11 20 30
600 000 15 25 30
6 000 000 19 30 30
13 000 000 23 35 50
26 000 000 27 40 50
Por encima de 26 000 000 30 43 50


En el caso de obligación personal para el pago del impuesto, como p. ej con Estados Unidos, se exime una parte de gravamen en Alemania y se calcula sin tener en cuenta la exención(§ 19 Para. 2 ErbStG).

El Tratado de doble imposición con Estados Unidos en relación con los impuestos sobre fincas
El aspecto más relevante de este tratado es que sólo se aplica cuando surge un conflicto de leyes aplicables al Impuesto Sucesiones y donaciones Americano y Alemán, así como en aquellos casos donde los bienes saltan de generación (Art 2 del Tratado). No se aplica a Impuestos de Sucesiones Locales recaudados en Estados Unidos, ni Alemania. El impacto real o aplicación práctica del tratado no es tan relevante dado que sólo quedan exentas aquellas herencias o donaciones cuyo valor exceda de los 5.000.000 de euros (2.000.000 en el caso de Nueva York). Para su ámbito de aplicación habrá que estar a lo dispuesto en Art. 21. ErbStG de la Ley que regula el conflicto de leyes.

¿Cuándo un impuesto de sucesiones pagado en el extranjero puede ser compensado en el Impuesto de Sucesiones Alemán (§ 21 ErbStG)? Cuestiones sobre la sentencia del Tribunal Fiscal Federal Alemán de 19de Junio. 2013, II R 10/12).
§ 21 ErbStG en el caso de responsabilidad por el impuesto ilimitada donde causante/donante y heredero o donatario son residentes en Alemania dentro de los cinco primeros años de la transferencia, el impuesto extranjero puede ser compensado con la cantidad debida en concepto de Impuesto de Sucesiones y Donaciones siempre que los bienes situados en el extranjero también estén sujetos al mismo. En el caso de responsabilidad limitada, el resultado es el mismo. Cuando el único vínculo con el territorio alemán sea la situación de sus bienes, se presumirá que estos son extranjeros a efectos de la compensación (§ 21 Para 2 No.2 ErbStG).

Sorprendentemente, el problema que surge al respectoes qué, a menudo, los tribunales fiscales alemanes deben determinar que impuestos extranjeros hallan su causa en una muerte o una donación y qué hechos imponibles tienen más relación con el Impuesto de la Renta que con el Impuesto de sucesiones y, por ello, no son susceptibles de ser compensados. Los tribunales aplican esta regla con carácter restrictivo. En la jurisprudencia encontramos casos como el canadiense BFG Sentencia de 26 de Abril de 1995, Referencia, II R 13/92 que establece que las ganancias de capital resultantes de un fallecimiento no se encuentran dentro del ámbito de aplicación del impuesto de sucesiones y donaciones. Por lo tanto, no pueden ser compensadas. Para hacer el procedimiento menos gravoso serán consideradas como cargas de la sucesión. La misma línea es seguida por el Tribunal Fiscal de Munich de 14 Noviembre, 2001, Numero de Referencia 4 K 2407/98. También existen ejemplos de lo contrario, los tribunales rechazaron un caso de subrogación en el Impuesto de Sucesiones H 82 ErstR 2003).

La decisión más reciente en la materia, a pesar de haber sido objeto de discusión en un contexto diferente al americano, data del verano de 2013 (BFH, Juicio de 19de Junio de 2013, Número de referencia: II R 10/12). En esta ocasión e tribunal dictaminó que el impuesto de sucesiones francés no podía compensarse con el alemán porque el obligado al pago del impuesto era un alemán residente en Alemania y una cuenta bancaria en Francia no podía ser considerada como un bien extranjero, a menos, que la cuenta estuviera asegurada con una propiedad situada en dicho territorio.

Planteándolo de modo suave, ni la crisis, ni la acelerada unificación europea apuntan en esa dirección. La decisión implica que en ausencia de norma o tratado, las cuentas bancarias y las acciones en empresas extranjeras se presumirán bienes de origen alemán si la persona tiene su residencia en Alemania en el momento en el que se produce el hecho imponible. Lo que viola claramente el principio de territorialidad del impuesto de sucesiones francés y su soberanía fiscal. Si bien es cierto, el tribunal sigue la línea marcada ya por los tribunales europeos.

Para el caso de Estados Unidos, sin embargo, se imponen el tratado y una antigua sentencia de BFH Decreto de 6de Marzo de 1990, Numero de referencia: II R 32/86) que declara la compatibilidad del impuesto de sucesiones y donaciones alemán en ausencia de reglas aplicables del tratado de doble imposición. A pesar de que una decisión que trate los casos de sucesión y donación en derecho estatal. Deberemos presumir que la naturaleza de los impuestos es compatible y que, por tanto, las cantidades podrán ser compensadas. A riesgo de que el legislador de Estados Unidos, considere que el hecho imponible es imputable a las últimas ganancias del causante/donante y gravable en concepto de Impuesto sobre la Renta.



2. Como comprar edificios en Alemania

por el abogado Andre Jahn

Negocios inmobiliarios desde la perspectiva del derecho civil.
El presente texto pretende servir de guía a aquellas personas que planean adquirir un apartamento o un terreno para uso de vivienda en Alemania. Para inversores institucionales, se deberán tener en cuenta consideraciones de otra índole, como se tratará posteriormente, especialmente las relativas a los regímenes fiscales. En este caso, deberá considerarse una estructura de negocio distinta contemplando la creación de una nueva entidad que no tiene que ver con la pura estructura del negocio aquí explicada que parte de la premisa de la adquisición de una vivienda ya construida y no de un lote calificado para la construcción de un edificio. Dado que para ello deberá cumplirse con los reglamentos de edificación y planificación, deberán evaluarse suelo y superficie y el promotor deberá asegurarse de la conexión del nuevo edificio a las calles adjuntas y su acceso a agua, electricidad y líneas de teléfono.

En numerosas ocasiones, la persona extranjera que invierte en propiedades inmuebles en Alemania encuentra difícil entender el proceso de adquisición, especialmente si viene de un régimen de derecho anglosajón y no de derecho continental. Las diferencias que presentan son:

El derecho civil no distingue entre título legal o equitativo. La propiedad se transmite por la inscripción del nuevo dueño en el Registro y no por el pago.
El registro de la propiedad sigue un régimen no indexado sino más bien próximo al Sistema Torrens utilizado en Australia y en algunos estados de Estados Unidos. En consecuencia, no existen empresas que aseguran la propiedad sino una presunción de corrección de lo inscrito en el Registro, salvo que un tribunal estipule lo contrario.
Los notarios alemanes tienen un espectro de competencias mucho más amplio que los notarios en derecho común cuyas funciones se limitan a legalizar firmas. El notario alemán es imparcial, prepara contratos y puede solicitar el ingreso de la propiedad en el Registro.

Otras de las diferencias residen en factores culturales o incluso climáticos. Nunca ocurriría en derecho alemán que exista una obligación de revelar si la vivienda que va a ser adquirida fue habitada por un drogadicto, una persona infectada con el VIH, un asesino o un pederasta, como contemplan algunas leyes de Estados Unidos. De igual forma que sabiéndose que en algunas zonas del Puerto de Hamburgo son morada de termitas, no es necesario que el vendedor informe o responda por ello, a pesar de que su propiedad esté construida enteramente en madera.

La venta de terreno, ejecución del contrato y registro
No hay restricciones legales para la adquisición de bienes inmuebles en Alemania por parte de extranjeros o no residentes. Aunque, “de facto” las instituciones financieras alemanas son reacias a prestar cantidades elevadas de dinero cuando la única garantía obtenida que tienen es una hipoteca sobre el la propiedad financiada.

Una vez encontrada una propiedad interesante, el siguiente paso es averiguar quién es el propietario. En el caso de Alemania, no es tarea fácil, a menos que uno toque el timbre de la puerta, haya sido anunciado por un agente inmobiliario, colgado en internet o publicado en un periódico. La razón de esto último es que el registro de la propiedad en Alemania no revela el estado de la propiedad sin que exista un interés legítimo. Debemos señalar que la intención de adquirir una propiedad no es considerada como un interés legítimo para el acceso a los datos registrales. A continuación enumeramos algunas de las razones consideradas como legítimas para obtener el acceso a los antedichos datos: ser acreedor del propietario, tener un derecho de ejecución sobre los bienes del propietario. Por regla general, el acceso al Registro de la Propiedad Alemana se instrumentalizará a través de un notario, dado que existe una presunción de interés legítimo en dicha función pública.

Una vez negociados los términos del contrato, determinada la propiedad y obtenida la financiación proveniente de un reputado banco alemán. Será necesaria la elevación a público de la venta ante notario, con ambas partes presentes en el acto. El notario actuará de forma imparcial, leerá los términos del contrato sin entrar en el mismo género de detalles que una abogado, puesto que es una figura imparcial. El Art 973 del Código Civil Alemán exige que los contratos de Compra Venta sean elevados a público ante notario y reunidas las partes, o en su defecto presentes las personas apoderadas por comprador y vendedor, respectivamente.

El notario actúa de intermediario y el pago queda hecho una cuenta bajo su custodia. Es importante entender en el proceso que la transmisión efectiva del bien no se perfeccionará por la simple firma de la escritura de compraventa sino en el momento en el que el nombre del nuevo propietario aparezca publicado en el Registro de la Propiedad, dicha publicación podrá verse demorada por la sobrecarga de trabajo o por complicaciones provenientes de las cargas de la propiedad. A menos que, el pago se haga de una sola vez. La notificación de prioridad en la transmisión (art 883 BGB) impide la inserción de otros posibles compradores. El notario sólo podrá solicitar la inserción en el Registro de la propiedad una vez se hayan cumplido todas las cláusulas pactadas y se haya realizado el pago.

Costes de las transmisiones inmobiliarias y consideraciones fiscales
En las negociaciones con el vendedor se deberán tener en cuenta, no sólo los costes de la obtención de financiación sino los siguientes costes en la transacción:

Los honorarios del agente inmobiliario, los cuales son negociables y varían en función de los mercados locales y regionales. Oscilan entre un 4% y un 7.5% del precio de compra. Los honorarios por encima de los porcentajes indicados no son algo fuera de lo común pero sí son inusuales. Dependiendo de la región, los costes serán compartidos por las partes o soportados sólo por una de ellas. En el caso de que el agente inmobiliario anuncie sus servicios sin honorarios por la intermediación (“provisionsfrei”), esto significa que ya están incluidos en el precio de compra.

El impuesto de transmisión de bienes inmuebles: a pesar de ser un impuesto estatal, cada región establece su tipo impositivo. Normalmente este se encuentra entre un 4.5% y un 6% del precio de compra. A pesar de que la ley establece que los sujetos pasivos del impuesto son el comprador y el vendedor (§ 13 GrEStG). En muchos contratos se estipula que el la carga del impuesto deberá recaer en el comprador exclusivamente. Estarán exentos del impuesto de transmisiones patrimoniales los familiares muy cercanos.

Además del anterior, se deberá efectuar el pago anual o trimestral del impuesto de Bienes Inmuebles. No entraremos en el análisis de su cálculo debido a su complicación y a su reducida cuantía (por un apartamento en Berlín de 55 metros cuadrados el Impuesto de Bienes Inmuebles representará una cantidad alrededor de los 180 euros anuales)

Gastos de Notario y de Registro de la Propiedad: sin entrar en detalles de los aranceles notariales y registrales, los gastos por este concepto incrementarán el precio de compra un 1.5%.

Si la adquisición se efectúa con la intención de alquilar la propiedad, habrá consecuencias fiscales para el no residente que deberá declarar los rendimientos obtenidos de los bienes situados en Alemania en su impuesto de la renta de las personas físicas (§ 1 Parr.4, § 2 Num. 6, § 21 and § 49 EstG), salvo en aquellos casos donde exista un tratado de doble imposición que exima del cumplimiento de la obligación, lo que es poco probable. En consecuencia, será obligatorio presentar una declaración por los rendimientos patrimoniales obtenidos en Alemania, a pesar de no obtener ningún otro tipo de ingreso en dicho territorio. Y podrá solicitarse una devolución si la renta obtenida no excede de los 8.000 euros. Por encima de esta cantidad, el ingreso será gravado aplicando un tipo impositivo entre el 14% y el 45%. A lo que habrá que añadir una contribución solidaria del 5%.

Para aquellos casos en los que la compra del inmueble se haya realizado como inversión, con la intención de revender dentro los diez años posteriores a la adquisición. De acuerdo con (§ 23 EStG), cualquier rendimiento obtenido será susceptible de ser gravado por el impuesto sobre la renta y cargado con la sobrecarga de solidaridad. En contra de lo sugerido por las fuentes angloparlantes, esto no es un ejemplo de las ganancias patrimoniales a las que se aplica un tipo del 25% Abgeltungssteuer). La base imponible deberá ser calculada sobre la totalidad de los rendimientos obtenidos en territorio alemán en el año de la venta lo que significa que deberá efectuarse un pago aplicando tipos que oscilarán entre el 14% y el 25% (según los tipos aprobados para el 2013), a lo que habrá que añadirse el 5.5% de la sobrecarga solidaria.

Teóricamente, existe un riesgo mínimo de convertirse también en sujeto pasivo del Impuesto de Sociedades alemán si más de tres propiedades inmuebles son vendidas dentro de un periodo de cinco años. Dado que el propietario, será considerado como un comerciante y no como una persona privada administrando su patrimonio. Sin embargo, la jurisprudencia ha establecido el umbral de cinco residencias en un lote no dividido se consideran una única vivienda, a efectos de lo mencionado anteriormente ( Sentenciade BFH de 5 Mayo 2011, IV R 34/08).

Condominio, propietario e inquilino
Para los adquirentes extranjeros de propiedad es importante saber que la adquisición de una propiedad para la vivienda no interrumpe el contrato de alquiler. De acuerdo con (§ 566 BGB), el adquirente quedará subrogado en la posición del arrendador. Lo que puede suponer un riesgo. De acuerdo con (§ 577 a BGB) el adquirente de una propiedad inmobiliaria con intención de ocuparla de forma inmediata deberá considerar que se podrán producir demoras de hasta tres años hasta que se pueda entrar en la vivienda efectivamente.

Las normas que regulan la relación entre arrendador y arrendatario están recogidas en las secciones de 535 a 555 del Código Civil Alemán. Aunque, en numerosas ocasiones se ven modificadas por las condiciones generales de adhesión establecidas por las Asociaciones de Propietarios de Bienes Inmuebles. Más de un 50% de los residentes en Alemania no son propietarios de las viviendas donde habitan, lo que hace que esta figura jurídica esté muchas veces sujeta a reformas políticas y litigios. En los últimos años se puede observar “el tira y afloja” en las iniciativas legislativas (en la próxima es probable que se establezcan una serie de controles para las rentas de inmuebles situados en grandes ciudades) todo ello como respuesta a los acontecimientos del Mercado y a la jurisprudencia.

Recomendamos pues, a los inversores extranjeros, contratar a un agente de la propiedad inmobiliaria para evitar la desorientación en los distintos pasos en el proceso: la evicción, el enfrentamiento con un inquilino moroso y la asistencia en la evaluación de los distintos costes en los que se puede incurrir.

Los contratos de alquiler de vivienda en Alemania llegan a tener unas 20 o 30 páginas y suelen contener las siguientes provisiones: en muchos casos el alquiler no tienen un plazo fijo lo que hace que se prolongue por tiempo indefinido, la renta se paga el día 3 del mes para el mes corriente y comprende en su total dos partes: el “neto frío” en concepto de alquiler y la parte de “gastos”. Esto último comprehende tanto gastos de calefacción, como reparaciones o limpieza de chimenea. Y no incluyen costes de electricidad o de teléfono puesto que se encuentran contratados aparte.

La firma del contrato irá acompañada de un depósito equivalente a un alquiler de tres meses. El pago de dicho depósito en metálico o por transferencia obliga al arrendador a custodiar el dinero en una cuenta separada, la cantidad generará intereses. El arrendador deberá presentar el extracto de esta cuenta una vez al año. El depósito para los estudiantes y las personas que reciben subsidios será efectuado en forma de garantía por los padres y las autoridades públicas, respectivamente. El no hacer frente al pago de la renta durante dos meses puede resultar en la rescisión del contrato por parte del arrendador.

La terminación del contrato por casos distintos al impago de la renta suelen ser escasos. Según(§ 543 BGB), a pesar del pago puntual de la renta, el comportamiento que viole las cláusulas del contrato también dará lugar a la terminación del mismo en casos excepcionales. Esta última causa es difícil de demostrar y de invocar en un juicio debido al desconocimiento de los hechos de muchos arrendadores. Ejemplos de esto último son: inquilinos celebrando fiestas tecno de forma regular, subarrendamientos ilegales o no aprobados por el arrendador, a pesar de lo estipulado en (§ 540 BGB) que presume la aprobación del subarrendamiento por parte del arrendador. Además la terminación por la causa recogida en (§ 543 BGB) requiere que se haga por escrito y con descripción detallada de las razones por las que se podrá poner fin al contrato.

Arrendador y arrendatario podrán poner fin al contrato de arrendamiento simplemente notificándolo con tres meses de antelación. El periodo de notificación podrá extenderse en función de la duración del arrendamiento que si supera los cinco años implicará que la notificación de terminación deberá hacerse con seis meses de antelación y en el caso de una duración de ocho años la notificación deberá hacerse con 9 meses de antelación.

El arrendador tiene que demostrar la buena fe en la terminación del contrato y en caso de disputa, la carga de la prueba reside en este último. Muchas veces las razones ventajosas para la obtención de un rendimiento por parte del propietario no están amparadas por el derecho. Un arrendador no puede poner fin a su relación contractual simplemente por haber encontrado una arrendatario que le pague un precio por el alquiler más elevado o porque quiera elevar la renta en respuesta a los movimiento del mercado(§ 573 BGB). Una causa lícita de terminación es el uso de la vivienda alquilada por una familiar. Dicha cláusula es utilizada con frecuencia de forma falsa, si esto último se demuestra. El arrendador deberá cubrir los daños causados al arrendatario.

La adquisición de un interés en un condominio (WEG= "Wohnungseigentümergemeinschaft") se rige por otro tipo de normas. La principal diferencia es que se adquiere una especie derecho de propiedad en asociación con otros propietarios que implica la participación en reuniones, discusiones, protocolos y decretos. Lo que no hace de esta última forma de adquisición la más atractiva para un no residente en Alemania dado que la distancia dificultaría el ejercicio de sus derechos.



3. Normas Alemanas de Conflicto des Leyes en Herencias y Sucesiones

por el abogado Andre Jahn

Antes de hacer una apreciación global de la ley alemana de herencias, testamentos, fideicomisos (trusts) y sucesiones, así como de su tributación, uno no puede dejar de remitirse a las normas alemanas de conflicto de leyes en este ámbito. En cuanto un juzgado alemán se implique en el asunto, hará lo propio a los efectos de determinar las leyes del país que rigen el caso y decidir sobre su propia jurisdicción internacional.Además, este conjunto de normas de derecho internacional privado va a cambiar pronto, al menos en Europa continental, cuando el Reglamento del Consejo Europeo (ECR No. 650/2012) entre en vigor en agosto de 2015. A efectos de planificación sucesoria, esta regulación debe ser tenida en cuenta desde ya mismo, puesto que existe la posibilidad de que la sucesión o las personas con intereses en la mismatengan un vínculo con Europa continental.

Hasta Agosto de 2015: Según el Art. 25 y el Art. 26 del Código Introductorio al Código Civil Alemán
Hasta el 17 de agosto de 2015, el conjunto de normas que rigenlas cuestiones sucesorias puede encontrarse en los artículos 25 y 26 del Código Introductorio al Código Civil Alemán (EGBGB). Según estos artículos, la ley aplicable es la ley del país del que era ciudadano el fallecido en el momento de su muerte (Art. 25 párr.1 EGBGB). Sin embargo, en relación con los inmuebles situados en Alemania, cualquier testador puede válidamente incluir una cláusula de jurisdicción en su testamento, previendo que la sucesión legal de dichos inmuebles esté sujeta a derecho alemán (Art. 25 párr.2 EGBGB). Por lo que respecta a las leyesque rigen la validez formal de los testamentos, las normas de conflicto alemanas también son un poco más liberales, buscando defender la verdadera intención del testador. En este sentido, es suficiente con que el testamento cumpla formalmente con las leyes del país donde se haya formalizado o algunas otras alternativas (Art. 26 EGBGB). Las normas de conflicto alemanas aceptan el fenómeno conocidoentre los juristas como Renvoi (Art. 4 párr. 1 EGBGB).1)

Después deAgosto de 2015: Según el Reglamento del Consejo Europeo No. 650/2012
Si uno fallece o se espera que fallezca tras el 17 de agosto de 2015, las normas de conflicto alemanas serán sustituidas prácticamente en su totalidad por el Reglamento del Consejo Europeo No. 650/2012. Este Reglamento del Consejo resulta de aplicación no sólo con respecto a aquellos países miembros de la U.E. pero que han optado por no participar del reglamento, tales como Reino Unido, Irlanda y Dinamarca, sino también con respecto a países no miembros de la U.E., como Estados Unidos, India y casi todo el resto del mundo (Art. 20 del RCE 650/2012).2)

Según el Art. 4 de este reglamento, la sucesión deberá regirse por las leyes del país en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento. Se podría asumir que el hecho de no utilizar el término “domicile” en el texto oficial del reglamento en inglés es intencional, con el fin de evitar cualquier confusión futura con el término de commonlaw y la jurisprudencia que lo define. Sin embargo, a la vista de la descripción que se realiza en los párr. 23 a 25 del considerando del RCE 650/2012, una residencia habitual (habitual residence) a muy largo plazo, bien podría llegar a ser, si no idéntica al término domicilio (domicile), por lo menos su doble virtual. Para determinar la residencia habitual (habitual residence) del causante al tiempo del fallecimiento y en los años anteriores, en última instancia uno debe realizar: “…una evaluación general de las circunstancias de la vida del causante… tomando en consideración todos los hechos pertinentes y la presencia en un Estado en particular, la duración y las razones de dicha presencia, sus vínculos más estrechos etc” (Para.23 ECR 650/2012).

Independientemente de esto, la importancia prácticadel RCE 650/2012 se deberá, probablemente en su mayor parte, al establecimiento de un amplio sistema europeo para la emisión de certificados sucesorios (Art. 62 a 69 del RCE 650/2012); habrá que ver si los sectores afectados, concretamente los bancos, respetan estos certificados cuando sean emitidos por otros países de la Europa continental durante los años posteriores a 2015. Por otro lado, tampoco hay que olvidar que existen bastantes ámbitos explícitamente no regulados por el RCE 650/2012. Estos son, entre otros, los impuestos (Art. 1 Párr. 1 RCE 650/2012), las transmisiones inter vivos, como los regalos, los seguros o los planes de pensiones (Art.1 Párr. 2 Letrag) delRCE 650/2012). La validez formal de un testamento continuará rigiéndose por los mismos principios vigentes en la actualidad y mencionados más arriba(Art. 27 RCE 650/2012). Asimismo, el principio conocido como Renvoi1) también se seguiráreconociendo (Art. 34 RCE 250/2012). El testador continuará teniendo la posibilidad de incluir una cláusula de jurisdicción en su testamento, disponiendo que su sucesión se rija por la ley del país de su nacionalidad (Art. 22 RCE 650/2012).


1) Renvoien francés significa devolución al remitente, un principio derivado de la jurisprudencia europea que dio su nombre al principio. Este principio muy abstracto significa que si, por ejemplo, un ciudadano estadounidense muere, de alguna manera un juzgado alemán se ve involucrado y las normas de conflicto aplicables en la jurisdicción del estado norteamericano se remiten a Alemania, el juzgado alemán aplicará la ley sustantiva alemana con respecto a estos bienes. Normalmente, esto es relevante cuando parte de la herencia está compuesta por inmuebles o intereses sobre los mismos, dado que las normas de conflicto de commonlaw relativas a inmuebles, casi siempre se remiten a la ley del país donde están situados los inmuebles(lex res sitae).

2) Sin embargo, por lo que respecta a Alemania, esta normativa todavía se sustituye por convenios bilaterales muy antiguos todavía vigentes con los siguientes países no miembros de la U.E.: Turquía, Irán y los países sucesores legales de la antigua Unión Soviética (Art. 75 delRCE 650/2012 y DNotI-Report 2015pág. 123).



4. Las Reglas de la Sucesión Intestada (Alemania)

por el abogado Andre Jahn

Teóricamente, la mayor diferencia entre el derecho sucesorio alemán y todas las jurisdicciones de commonlaw es que, en el momento del fallecimiento, la totalidad de la herencia se transmite a los herederos legales o testamentarios por ministerio de la ley (Sect. 1922 BGB). En caso de que existan varios herederos, entre ellos se forma una comunidad legal (Sect. 2032 BGB). La herencia como tal, sin embargo, no constituye una persona jurídica distinta de sus poseedores y propietarios. No obstante, mirando precedentes del mundo real, se obtiene la impresión de las diferencias se desvanecen, porque estas disposiciones no hacen que todos los herederos reciban su cuota de manera inmediata, y porque aquellas comunidades de herederos con las que se pone en contacto un abogado se alteran de forma notoria.

En sí mismas, las reglas de sucesión intestada (Sect. 1924 aSect. 1936 BGB) son bastante sencillas. Resultan de aplicación si, en el momento de la muerte, no existe o no se encuentra un testamento válido u otra forma de transmisión testamentaria que resulte operativa. Los herederos legales de primer grado son los descendientes del causante, que reciben cuotas a partes iguales (Sect. 1924 Párr. 4 BGB). Las diferencias entre hijos naturales y adoptivos se abolieron en 1978. Si alguno de ellos muere, se entiende sustituido por sus propios descendientes; antes de ese momento, bloquea a sus propios descendientes (Sect. 1924 Párr. 2, 3 BGB). No existiendo descendientes del causante en el momento de su fallecimiento, al menos concebidos (Sect. 1923 Párr. 2), los herederos legales de segundo grado entran en juego;en concretolos padres del causante si siguen vivos y, por tanto, no han sido sustituidos por los hermanos y hermanas del causante. Estas reglas se aplican una y otra vez hasta que se encuentre a alguien relacionado de algún modo con el causante, y se disponga finalmente de la herencia (Sect. 1936 BGB).

En primer lugar, si existen descendientes del causante, elcónyuge supérstite o el otro miembro de un matrimonio registrado entre personas del mismo sexo, pero no el otro miembro en caso de matrimonios de hecho (common-lawmarriage), recibirá una cuota intestada de ¼. No habiendo descendientes pero sí padres o abuelos, hermanos y hermanas, sobrinos y sobrinas que hayan sobrevivido al causante, esta cuota intestada se incrementa hasta ½. El resto de familiares se excluyen frente a un cónyuge supérstite. Asimismo, el cónyuge supérstite podría obtener una mayor participacióntotalen la herencia porque, además de su cuota intestada, el/ella puede reclamar un beneficio adicional. Esto dependerá del tipo de régimen que los esposos hayan contraído en relación con sus asuntos económicos. En ausencia de un acuerdo nupcial válido, la cuota intestada de un cónyuge supérstite se puede incrementar en ¼ (Sect. 1371 BGB), e incluso en ½, hasta un total de ¾, si se cumplen determinados requisitos adicionales.

Además, un descendiente podrá reclamar una participación mayor en el supuesto de que, a través de su propio trabajo en el hogar del fallecido, o a veces incluso en otros lugares, sus esfuerzos hayan ayudado a conservar o incrementar el patrimonio del causante (§ 2057 a BGB). Sin declararlo de manera expresa, esta norma relativamente reciente pretende resarcir a los hijos que cuidan de sus padres antes de su fallecimiento, ahorrándoles el coste de una residencia de ancianos, que no habría sido cubierto por el seguro federal de asistencia alemán.



5. Cuentas por pagar a causa de muerte y Fideicomisos

por el abogado Andre Jahn

Aunque el derecho sustantivo alemán ni reconoce ni acepta los Trustscomo una figura de pensamiento legal, éstos merecen ser mencionados, como el legislador fiscal alemán lo hace mediante su consideración como unfundamento a los efectos de los impuestos de donaciones y sucesiones (§ 3Abs. 2 Nr. 1, § 7Abs. 1 Nrn. 8, 9 ErbStG). La figura jurisprudencial de derecho civil que más puede haberse acercado al trust dinástico convencional, a través del que el fideicomitente (settlor) trata de mantener el patrimonio durante varias generaciones, si no siglos, fue probablemente la del Fideikommiss, un instrumento frecuentemente utilizado por los miembros de la nobleza con el mismo propósito. Aunque algunos países, como por ejemplo Mexico D.F., todavía cuentan con instituciones como el Fideicomiso, éste fue derogado en Alemania en 1932, si bien todavía existen algunos y hay juzgados que de vez en cuando forcejean con ellos (p. ej., OLG Köln, fallo de 19 de abril de 2004, expedienteno.2 WX 2/07). En función de cada caso, también es posible persuadir a un juzgado para realizar una interpretación de modo que un trust inter-vivosse constituya como un tipo de testamento (p. ej., OLG-Munich, decreto de 26 de julio de 2006, expediente no. 32 WX 38/06 para un trust inter-vivosde Kansas), de tal forma que los beneficiarios del trust reciban sus participaciones incluso aunque el propio trust no pueda operar como una entidad legal independiente.

Muchos de los objetivos por los que los trusts se utilizan en jurisdicciones de commonlaw, aquí también pueden ser obtenidos por otros medios legales. Por ejemplo: Uno de los propósitos de constituir un trust o crear una cuenta de pago en caso de muerte (paymentondeath (“POD”) account) o un Totten Trustes el de evitar, de forma legal, el procedimiento sucesorio. En Alemania, esto mismo se puede conseguir si se designa un beneficiario post mortem de una cuenta bancaria, mediante escritura formalizada en presencia del banco (Sect. 331 BGB). En este supuesto, el banco pagará el saldo de la cuenta al beneficiario tras el fallecimiento, sin que dicho saldo se convierta en parte de la herencia y, asimismo, sin estar sujeto a reclamaciones de cuotas obligatorias. Aunque el resultado práctico es virtualmente el mismo, las teorías legales subyacentes son distintas: por un lado un trust, y por el otro un contrato en beneficio de un tercero (Sect. 331 BGB).



6. Testamentos, Formalización y Revocación

por el abogado Andre Jahn

Estadísticamente, la mayoría de las personas en Alemania mueren sin dejar testamento. Desde un punto de vista legal, lo único que se puede decir en cuanto a las razones para esto es que la causa no son los amplios requisitos formales. De hecho, los requisitos son muy pocos. Los testamentos ológrafos son válidos si están firmados y, preferiblemente, también fechados por el testador (Sect. 2247 BGB).

Por otro lado, una impresión de ordenador firmada por el testador no es válida bajo derecho Alemán, a no ser que se deposite en la oficina de una Notario Público alemán, convirtiéndose en un testamento público alemán (Sect. 2232 BGB). El número de testamentos que se han omitido porque el testador no deposita el documento mecanografiado ante un Notario alemán puede perfectamente haberse incrementado durante las últimas décadas, en las que los ordenadores personales se han extendido tanto. Sin embargo, si hay extranjeros interesados o si el testamento ha sido formalizado en una jurisdicción que permite los testamentos mecanografiados, entonces el testamento todavía puede ser considerado como formalmente válido bajo ley extranjera (Art. 26 EGBG). Habitualmente esto ayuda con respecto a jurisdicciones de commonlaw. No hay necesidad de presencia mutua de dos testigos capacesen el momento de la formalización. Por supuesto, el propio testador tiene que ser capaz en el momento de la formalización del testamento (Sect. 2229 Para 4). La simple existencia de un tutor no supone que el testador sea incompetente para hacer un testamento válido (Tribunal Supremo Bávaro de Apelaciones 1982, BayOLGZ 1982, 309 pág. 312), y el juzgado encargado de las sucesiones tendrá que informarse de la condición mental del testador incluso si hay un tutor y el testador está en una residencia de ancianos.

Un testamento válido puede ser revocado en todo o en parte (§ 2253 BGB). Una excepción a esta regla general es un testamento mutuo hecho por dos cónyuges, si incluye ciertas disposiciones capaces de hacer este tipo de testamento vinculante incluso tras la muerte de uno de ellos (Sect. 2269 BGB). Un testamento es revocado por un testamento posterior por imperio de la ley (Sect. 2254 BGB). También puede ser revocado por la destrucción física o por modificaciones de la escritura física (Sect. 2255 BGB), si la intención del testador es la de revocar el testamento. En ocasiones surgen casos problemáticos en los que el testador instruye a un tercero, por ejemplo, el banco donde el testamento está depositado, para destruir el testamento, y el banco no lo hace. En este caso, la revocación no es válida, mientras que el testamento sí que lo es (Tribunal Supremo Bávaro de Apelaciones, fallos de 11 de abril de 2011 expediente no.31 WX 33/11).

La ley Alemana también acepta la revocación de la doctrina de la revocación (Sect. 2257 BGB). Finalmente, recusaciones por coacción y error se aceptan como motivos para impugnar el testamento (Sect. 2087 BGB).



7. Desheredación/Normas Alemanas de Cuota Obligatoria

por el abogado Andre Jahn

La mayor restricción que se impone sobre la libertad del testador de dejar su patrimonio a quien quiera, es el sistema alemán de cuota obligatoria. Hay muy pocas excepciones a esto, en virtud de las que un testador pueda efectivamente excluir a alguien de reclamar una cuota obligatoria, introduciendo la disposición correspondiente en su testamento y describiendo, al menos brevemente, las circunstancias de hecho que lo motivan; esta falta de merecimiento para heredar incluye, por ejemplo, el supuesto de alguien que haya intentado matar al causante (Sect. 2233 ySect. 2339 BGB).

La existencia de este sistema de cuota obligatoria en Alemania tiene elementos comunes con muchos otros sistemas civiles como el francés y el español, si bien con detalles que varían ampliamente entre jurisdicciones. Técnicamente, los términos ingleses, compulsory (“obligatorio”) o forced share (“cuota forzosa”) son ligeramente engañosos aquí, puesto que un descendiente, padre o cónyuge desheredado, no se convierte en miembro de la comunidad de herederos. Lo que adquiere es un crédito pecuniario operativo en derecho, pero no in rem, frente a la comunidad de herederos. Esto significa que uno no puede reclamar unas joyas que sean parte de la herencia en sí mismas, sino solamente la parte de su valor económico que se corresponda con su cuota obligatoria.

Por tanto, ¿quién puede reclamar una cuota obligatoria y qué valor tiene esto en Alemania? Independientemente de su edad, los hijos naturales o adoptivos del causante, su cónyuge o el otro miembro de un matrimonio entre personas del mismo sexo, casi siempre pueden reclamar, incluso aunque el causante les haya desheredado válidamente. Lo mismo ocurre con los padres y los nietos del causante, si no son excluidos por otra persona que esté viva y tenga un parentesco más próximo con el causante (Sect. 2309 BGB). Esta cuota obligatoria asciende a ½ de la cuota que el reclamante habría recibido como heredero legal del causante, pero no desheredado.

Ocasionalmente este importe puede verse incrementado si el testador ha realizado una donación a un tercero, y han transcurrido menos de 10 años desde la misma (Sect. 2325 y 2329 BGB). En este supuesto, el importe de la cuota obligatoria se calcula como si la donación no se hubiera realizado y el objeto de la misma todavía formase parte de la herencia (Sect. 2325 Párr. 1 BGB). Esta regla aplica sobre un porcentaje del 100% si el fallecimiento tiene lugar durante el primer año siguiente a la donación. A medida que pasa el tiempo, este porcentaje se va reduciendo en cuotas del 10% por año, hasta que la posibilidad de reclamar este incremento desaparece una vez transcurridos 10 años desde la donación(Sect. 2325 Párr. 4 BGB). Lo anterior no aplica si la donación se realiza en favor del cónyuge (Sect. 2325 Párr. 4, última frase).

En Alemania, el plazo de prescripción de la reclamación de cuota obligatoria es de tres años (Sect. 195 BGB). Comienza a contar al final del año en el que el reclamante haya conocido su desheredación, si bien no será posible reclamar cuando hayan pasado más de 30 años desde el fallecimiento (Sect. 199 Párr. 3 BGB).



8. Renuncia de la Herencia

por el abogado Andre Jahn

No todas las herencias tienen un valor positivo. De hecho, dependiendo en gran parte en la región de que se trate, bien puede ocurrir que los pasivos de la herencia (costes del funeral, facturas médicas pendientes, etc.) sean mucho mayores que sus activos. En este caso, el heredero legal o testamentario puede renunciar a convertirse en el sucesor legal del causante (Sect. 1942 a 1966 BGB) o, al menos, limitar su responsabilidad a los activos de la herencia, en su caso (Sect. 1975 a Sect. 1992).

El aspecto crucial en cuanto a este punto es el plazo, relativamente corto, de solamente seis semanas, para realizar una renuncia válida ante un Notario Alemán o ante el juzgado a cargo de los asuntos sucesorios. Expirado este plazo, se considera que la herencia ha sido aceptada (Sect. 1943 BGB). El desconocimiento de este plazo no siempre sirve como motivo para revocar este tipo de aceptación por ministerio de la ley (Sect. 1956, 119 BGB). Sin embargo, en supuestos internacionales este plazo se extiende hasta seis meses si la última y exclusiva residencia del causante o su heredero estaba en un país extranjero (Sect. 1944 Párr. 3 BGB). Como excepción a lo anterior, una renuncia válida y en plazo no siempre protegerá frente a las reclamaciones de las autoridades de seguridad social alemanas, si éstas tiene que pagar los costes del funeral, las facturas médicas, etc., puesto que cuentan con sus propias acciones de reembolso en relación a estos gastos, no basadas en la ley de sucesiones, sino en la maraña de la normativa de seguridad social.



9. El Certificado de Sucesión (Sect. 2353 a 2370 BGB)

por el abogado Andre Jahn

Cuando uno está suficiente seguro de que el saldo de la herencia es positivo, la siguiente pregunta es sobre los requisitos formales que se deben cumplir para obtener dinero auténtico u otros bienes de la parte alemana de la herencia. A primera vista, uno podría pensar que la gestión de los asuntos sucesorios no impugnados y sinaspectos controvertidos, no debería llevar demasiado tiempo. Desafortunadamente, a la vista de muchos años de experiencia, este no es el caso. El principal motivo es que, ni los registros de la propiedad alemanes, que son las únicas instituciones encargadas de realizar las inscripciones necesarias para crear o transmitir derechos sobre los inmuebles, ni los bancos alemanes, en modo alguno respetan, cuando son extranjeras, las escrituras, testamentos o resoluciones judicialesque designan un albacea o un representante legal (ver, por ejemplo Un Informe de Puntos y Autoridades por el instituto oficial para Notarios Públicos Alemanes, Expediente No. 14178, versión original 31 Dic. 2004, y modificado el 23 Oct.2008 con referencias adicionales que muestran una compleja división de autoridades en muchas cuestiones).

Sin embargo, es posible que en los años posteriores a agosto de 2015, cuando tanto el RCE 650/2012 como su establecimiento de un amplio certificado sucesorio europeo sean plenamente efectivos, la gestión de este procedimiento se facilite un poco, al menos en lo que respecta a certificados emitidos en otros países de la Europa continental de acuerdo con el Reglamento del Consejo. Aunque es cierto que este reglamento también será de aplicación con respecto a terceros países (Art. 20 del RCE 650/2012), y por parte de Alemania también con respecto al Reino Unido, Dinamarca e Irlanda; se puede entender que lo anterior solamente se refiere a las partes sustantivas del Reglamento del Consejo, pero no a sus partes procedimentales referentes al certificado sucesorio europeo (Art. 62 a 73 delRCE 650/2012).

Con respecto al resto del mundo, las cosas serían más sencillas si alguna vez se fuese a utilizarla opción legal de solicitar estos certificados mediante una declaración en lugar de un juramento en un consulado alemán. Desafortunadamente, una de las lecciones aprendidas a la luz de la experiencia es que, ante solicitudes en este sentido, la respuesta habitual de los consulados es que no cuentan con personal cualificado para esta tarea. Por tanto, se debe estar preparado para tener que viajar físicamente a Alemania a prestar este juramento en frente de un Notario Público, que en algunos aspectos cuenta con facultades similares a los de un juez magistrado, y que enviará la solicitud de este certificado al juzgado encargado de las sucesiones con competencia local. Además del viaje y de los honorarios del Notario, también será necesario incurrir en costes de traducción, puesto que los originales de toda la documentación a presentar en el juzgado deben estar en alemán.

También resulta imposible hacer una estimación razonable del tiempo que tardará un juzgado en emitir estos certificados en supuestos internacionales. Dependerá de la complejidad del asunto, y resultando de aplicación las reglas de la sucesión intestada, también será muy importante la exhaustividad y precisión de los archivos familiares. Sólo por mencionar un ejemplo que es, sin duda, extremo, pero que de hecho ha sucedido: incluso ahora, casi siete décadas después del final de la Segunda Guerra Mundial, no todos los soldados han sido declarados oficialmente fallecidos, y Alemania no cuenta con una normativa en vigor que considere que una persona se presume fallecida tras cierto periodo de tiempo. Por lo tanto, debía seguirse el procedimiento formal para declarar a una persona como legalmente fallecida, que incluye investigaciones de la Cruz Roja y búsquedas en sus archivos, retrasando el proceso por más de un año.



10. Algunos Consejos antes de Contactar a un Abogado para un Asunto de Sucesiones

por el abogado Andre Jahn

1.) Si es posible, asista al funeral. Muchas disputas sobre herencias tienen su raíz en la ausencia de una persona en el funeral. Además, es una buena oportunidad para reunir información sobre la dimensión de la herencia de manera informal. Por supuesto, uno no debe dar crédito a todos los rumores que habitualmente se extiendenen estas ocasiones. Mucha gente sobrestima el valor de la herencia media, porque las herencias de la mayoría de ciudadanos corrientes disminuye mucho durante sus últimos años debido a los costes médicos y de las residencias de ancianos, que no están cubiertos por seguros federales de seguridad social.

2.) Reúna todos los documentos potencialmente relevantes que pueda. Esto incluye, sin limitación: archivos familiares, copias de testamentos, extractos de cuentas bancarias, declaraciones de impuestos, documentación de planes de pensiones y pólizas de seguro, certificados de sucesión previa (si va a reclamar a través de otro causante que también halla fallecido entretanto) y, si hay inmuebles, archivos del registro de la propiedad y contratos de alquiler. En caso de que no haya tasaciones, las declaraciones fiscales relativas a los inmuebles también pueden resultar interesantes. Si el causante lo tenía, nombre, dirección y documentación del albacea. Prueba de todos los costes incurridos como consecuencia del fallecimiento, desde las facturas médicas pendientes, hasta el coste de la sepultura, del funeral y de los trabajos de jardinería necesarios sobre la sepultura.

Un abogado podrá conseguir muchos de estos documentos, pero no todos, en su nombre, pero cuanto más se investiguen y se puedan probar los hechos, mejor le podrá asesorar el abogado. De esto también dependerá el número de horas facturables en que sea necesario incurrir en relación con su tema. Lo mismo, con respecto al progreso general del asunto. Si es uno mismo el que tiene que recopilar la documentación relativa al valor de la herencia, o si realmente no hay otra opción que la de demandar a los otros herederos en relación con dicha documentación, no deberá sorprenderse si parece que nada ocurre durante meses, o incluso años.

3.) Si hay más de tres o cuatro personas implicadas, prepare un cuadro exhibiendo las relaciones familiares y escriba una relación de hechos por orden cronológico, sin empezar por el más reciente, principalmente el reciente fallecimiento, sino con una descripción de las relaciones familiares.

4.) Sea suficientemente autocrítico para preguntarse si todas las peleas familiares que dominan la mayoría de asuntos hereditarios y que habitual-mente alcanzan a más de una generación, realmente merecen el dinero, el tiempo y el esfuerzo en que puede que sea necesario incurrir para ganar un procedimiento judicial.